マンション・不動産投資

不動産投資とは、マンションなどの不動産を貸したり、売却したりして利益を得る投資法のことで、 バブル景気の頃は不動産投資はマンションなどの不動産を取得して、値上がりを待って売る方法が主流でしたが、現在は家賃収入による利益を得る方法が増えてきています。

不動産投資が注目されるわけは？

預貯金の利息がほとんど期待できない低金利の時代に、ミドルリスクミドルリターンの不動産投資が注目されないわけがありません。

FXや株式投資などのハイリスクハイリターンの投資法に比べ、大きなリターンは見込めませんが、毎月安定的な収入が見込める（空き室がない限り）ことや、購入する物件を担保にして資金調達ができるということが大きな特徴が退職金の運用先として注目されているのです。

また、まとまった資金を必要としないため会社勤めをしながら不動産投資をするサラリーマン大家さんも増えています。

不動産投資のメリット、デメリット

マンション投資等の不動産投資のメリットは、まずあげられるのは投資資金が用意に借りられるということでしょうか。購入する物件を担保に出来ますので、自己資金が少なくても投資が可能となります。
例えば自己資金が500万円で購入するマンションが3000万円としますと、マンションを担保にして2,500万円を借り入れ家賃収入で返済が出来ます。返済し終わった時にマンションが資産となります。

ただマンションが空き室になったときには返済金を用意しなければなりません。これがデメリットとなります。

中古物件はどうか？

収支計画が立てやすい

中古物件にはすでに入居者がいます。部屋の多くが埋まった状態（かなりの家賃収入がすでにある）で買えるものもあり、また過去のおいてどの程度空室が出たかも把握ができるので収支計画が立てやすいです。
その意味で安心感がありますが新築物件よりも早い段階で修繕やリフォームなどの出費が発生するケースが多いので、これを見込んだ収支計画を立てる必要があります。

不動産投資の利回りは？

広告などで利回り10%と言った表示を見かけますが、この低金利の時代には考えられないような数字です。
ただこの利回り10%と言うのは、家賃収入を物件価格で割っただけの数字で、表面利回りと言われています。3,000万円の物件で、年300万円の家賃収入が得られれば表面利回りは10%ということになります。
ただし物件購入時には不動産取得税や登記費用など、購入後は管理費用、固定資産税などいろいろと費用がかかります。それを考慮して実際の利回りを計算します。これをネット利回りと言います。

購入金額3,000万円
初期費用300万円
初期費用合計3,300万円


家賃収入300万円
年間管理費30万円
固定資産税40万円
年間収支合計230万円


230万円÷3,300万円＝7%

中古物件の場合、現況賃料収入と満室想定賃料収入が併記されていることがあります。中古物件ですのでいますでに入居者がいたり、何室か空いていたりするわけですが、いま得られている収入が現況賃料収入で、空室が全部埋まったと仮定した場合の収入が満室想定収入です。
広告では満室想定収入をもとに利回りを提示しているケースが一般的で、満室時の数字だけで好条件の物件と判断してしまうのは危険です。常に満室になるとはなかなかいかないもので、ある程度の空き室を想定して収入利回りを考えておかなければなりません。

借入をした場合の利回りの考え方

借入をして投資した場合、返済金の負担がありますので実際に手に残る金額は少なくなります。表面利回り10%の物件でも購入金額のほとんどを借入でまかなった場合、最終的には50万円くらいしか手に残らないでしょう。

ただ、これは2%程度の利回りしかということではありません。借りれ返済は家賃収入で確実にできるので、終始計画を考える場合は考えなくていいでしょう。

大事なのは投資資金との関係で、この場合自己資金300万円、借入金3,000万円を投じたのですから自己資金300万円に対して毎年60万円の手取りを得ているのですから利回りはなんと２０％になるわけです。